娄商传奇（22）工业物业：珠三角的“冷水江现象”

发布时间：2025-05-20　点此：449次

作者：段远明

改革开放初期，一群南下打工的冷水江人，由于一个偶尔的时机，洞悉到了当地工业物业的商机，所以几个人一商议，凭仗才智与汗水 , 从无到有，从小到大，硬是在工业物业范畴闯出了一片新天地，令人拍案叫绝。

引子

娄底人搞什么都喜爱扎堆。

比方新化人搞文印打字，涟源人搞塑胶制品，双峰人搞五金工具，都是一拨一拨的人在搞的。先是一个人搞了，后来是一群人搞，再后来是一个个宗族、一片片地域团体跟上来搞……

因而他们不论搞什么，都很简略搞出规划，搞成气候。

就像冷水江人在深圳搞物业, 一开端是梁东升要租厂房，就组织了既是老乡、也是同学、仍是他的司机兼董事长特别助理的谢国新去找厂房，“这段时刻你其他什么都不用干，就找厂房好了，越快越好”。

谢国新领命，在深圳满世界散步找厂房，找着找着，脑壳灵光的谢国新，忽然发现在深圳搞厂房租借很能挣钱。所以梁东升、谢国新、李强、刘修贤一拍即合，全体租了他人的厂房，再切蛋糕相同一块一块地转租出去。搞着搞着发现物业能挣钱，所以更多冷水江人参加进来，然后是谢氏宗族、刘氏宗族呈现了;再然后是“铎山帮”“禾青帮”“毛易帮”呈现了……简略的厂房租借，硬是被冷水江人搞成了工业物业!

冷水江是“世界锑都”“江南煤海”，在这座老牌工矿城市的居民，与生俱来一种特别的工业禀赋。冷水江人能够自豪地说，在今日的珠三角区域，你随意选一个当地站定，然后不论你朝哪个方向动身，走不出两公里，你必定会发现一个冷水江籍的物业老板，带着一群冷水江人，说着让外地人头痛的方言，在工业物业范畴尽力挣钱。

在山寨手机风行一时的 20 世纪 90 年代，深圳市华强北的赛格大厦，由于层层都有冷水江人的手机店肆，冷水江方言成为赛格大厦的干流声响。而在今日的珠三角区域，冷水江人的塑料普通话，又成了粤语、普通话之后的第三大语种;来自全球各地的企业老板，要想在这儿租借到自己满足的厂房，对不住!光学会普通话和粤语是不可的，还有必要习惯冷水江人的塑料普通话。

据不完全统计，从 2004 年 7 月至今，冷水江人在珠三角区域从事工业物业的公司超越了一千家。从地域上来说，形成了有名的“禾青帮”“铎山帮”“毛易帮”“坝塘帮”。从规划上来说，物业公司从业人员超越两万人，年产值超越一百个亿。从效益上来说，有人大略计算过，假如 2009 年时你出资了工业物业一元钱，到今日你的报答至少是一百元;冷水江因工业物业产生的百万富翁、千万富翁、亿万富翁成百上千、不计其数……形成了耐人寻味、引人注目的“冷水江现象”。

那么，冷水江人是怎样做到的呢？

一发端

悉数都要从梁东升租借厂房开端说起。

那是 2004 年头。正是梁东升和他的荣力精密仪器旭日东升的时分。谢国新给梁东升打来电话，说老梁，物业提价了。其时梁东升刚刚接手了一个军工大单，心境正愉悦着呢，回说涨点就让他涨点吧。电话那头谢国新很激动，大声说，老板，人家不是涨一点，是一个月涨一万四。

打劫啊，一个月涨一万四？梁东升以为自己听错了。工人一个月的薪酬才三四百块钱呢，就连谢国新，他的发小，身兼公司人力、行政主管，仍是他的司机，薪酬也才一千二。

曩昔一个月房租是 4 万吧？谢国新问。是啊，4 万，梁东升必定地答复，合同还在呢。谢国新愤愤地骂道，他要涨到五万四。

梁东升把谢国新叫回来，找出物业租借合同，4 万，白纸黑字特别耀眼。所以两个人一同找到梦丽园老板。那时分梁东升之所以租梦丽园厂房，便是由于它地理方位好，就在富士康边上。2001 年梁东升隐秘创立荣力精密仪器的时分，仍是富士康的高管，他白日在富士康上班，晚上在荣力做董事长兼总司理。

梦丽园老板知道荣力赚了钱，“哎呀梁总啊，你一年下来赚好几百万啦，这点小钱洒浇水啦!”梁东升跟他说：“咱们是签了合同的。”老板却反过来跟他说“行规”，“这是‘行规’啦，曩昔我也是不理解规则啦，水电差价、公摊面积都没给你算进去啦，你得了我三年优点，还没请我喝早茶啦”。

梁东升被他的粤式普通话搞得晕头转向。 “说来说去我梁或人还得了他优点、欠了他情面了？”两个人拿着合同跟他争论，可是人家油盐不进，说是不能坏了规则。

没方法，梁东升咬牙切齿地交了五万四。一回公司，他就跟谢国新放了狠话， “限你一个月，有必要找到新厂房”。说真话，荣力这几年是赚了钱，可也不能这么玩啊，白纸黑字的合同好好地摆在那呢，说不当准就不当准了。

谢国新憋着一肚子气，开端找新厂房。每天开着梁东升的小轿车，围着深圳满世界散步。他是商业嗅觉特别敏锐的人，这应该得益于铎山谢氏宗族强壮的遗传基因。咱们知道，铎山花桥由于出了个我国前史上榜首个女兵作家谢冰莹而名扬全国。谢国新的爷爷则是花桥地界鼎鼎有名的牛市经纪人，发端于 20 世纪八九十年代，后来名满全国的铎山牛全席，谢家老爷子居功甚伟。

他人找厂房，或许也便是找厂房。谢国新不相同，他一边找厂房，一边找商机。在深圳市内转了一个多月，咱们的状况都差不多，都要算公摊，都要收水电费差价。最终，谢国新找到了鹏鸿飞物业，遇到了新邵老乡谭清华。

这就像是“蝴蝶效应”，假如梦丽园那个老板，算是亚马孙河流域热带雨林中的那只蝴蝶，那么谭清华，至少算是蝴蝶的一个翅膀。谭清华对谢国新，对后来冷水江人在珠三角区域工业物业范畴的异军突起，十分重要!虽然其时他仅仅鹏鸿飞物业的水电修理工，很不起眼的一个小角色。

由于老乡的原因，谢国新和谭清华一见如故。加上鹏鸿飞地理方位也好，谢国新看上了这个当地。所以两个人天天泡在一同喝茶谈天，起先谢国新跟老乡喝茶，无非是套拉联系，了解一点鹏鸿飞的租借信息，看能不能在租金方面为老梁省点钱？成果聊着聊着就聊嗨了。

有一天谭清华忽然大发慨叹：“做物业挣钱呢!” “做物业怎样挣钱？”

谭清华说，深圳这些本地人，钱多还忙，他们有地有厂房，却厌弃物业办理太烦琐，所以全体租借给物业公司。物业公司拿了厂房，再切蛋糕相同分租给企业。低进高出，不就挣钱了？

那能赚多少？谢国新不以为然。

外行吧!谭清华不屑地看着他，说你外行别不快乐，我算个数你听，听完你就不这么说了。一处厂房几万个平方，大的二三十万个平方。一个平方赚一块，便是几万、几十万!假如赚两块、五块呢？

哎哟，谢国新一声惊叫，我怎样没想到这一点。

还有水电费和公摊呢，谭清华持续管用。你看着不起眼，一度电涨几毛钱，一吨水涨几毛钱，可是一处物业，入驻企业几十上百家，家家都得用水用电，这水电费差价，一个月也能赚不少。还有公摊，物业跟房东只算修建面积的，可是一回身跟客户就加上公摊了，20% 是国家方针答应的。水、电、公摊这几项加起来，有时物业比房东还挣钱。

不算不知道，一算吓一跳。

谢国新缄默沉静了好一阵子。然后抬起头来看着谭清华，挣钱是挣钱，可是假如厂房租不出去，怎样办？

谭清华看了一眼谢国新，你找厂房这么久了，在深圳有几处厂房是空着的？这一回谢国新完全缄默沉静了。

是啊，偌大的深圳，有几处厂房是空着的呢？已然做物业这么挣钱，咱们为什么不做呢？

谢国新拿定了主见，可是没本钱。他得想方法压服梁东升一同来做。老梁会干的，谢国新知道。他信任自己对梁东升仍是比较了解的，他们可是从小就一同在良溪河里游水的发小。

老梁是那种特别固执的人。有的人有权固执，有的人有钱固执，老梁不是，他是有本事固执。

老梁从小是学霸。作为 80 年代的大学生，他一结业就分配到公营湛江市东方红农场做技能员。作业一年提科长，再一年半提副厂长。可是老梁固执，他一点也不喜爱国有农场的作业。所以 1991 年夏天他来到广州，一开端在蚬华微波炉做技能工程师，很快选拔成为组装厂厂长。可是老梁以为组装厂的作业太简略，厂长的话，组织一个初中生足够了。

固执的老梁又换岗了，1994 年进了广州爱迪生集团，直接担任无绳电话厂厂长。1997 年，老梁被深圳富士康“猎龙方案”看中，又从爱迪生换岗到了富士康。在富士康六年，先后担任工程开发课课长、服务器厂厂长等职务。

2000 年谢国新才到深圳的时分，便是投靠的他。

谢国新在流水线上加班加点干，月薪酬才四五百块。老梁年薪 25 万，可是他不满足。所以 2001 年迈梁在富士康南门边上的梦丽园租了厂房，自己开了一家公司，深圳市荣力精密仪器有限公司。白日在富士康上班，是富士康的高管;晚上给自己干，是荣力精密仪器的董事长兼总司理。

2003 年 11 月 18 日，老梁正式从富士康辞去职务，一心一意地为自己干了。2004年头谢国新也从富士康辞了工，做了老梁公司的人力、行政主管兼司机，薪酬每月一千二。

谢国新以为自己有商业眼光但没钱，而梁东升有钱也有商业眼光。

所以他便开端跟老梁说物业的事，他把在谭清华那里听来的，自己幻想的物业夸姣前景共享给老梁。一开端老梁对物业并不感兴趣，究竟他的荣力正兴旺着呢，架不住谢国新的软磨硬泡，梁东升听着听着，动心了。

2004 年7 月，老梁总算决议干了。梁东升、谢国新、钱江、李业康，加上谭清华，集资 26 万，建立了冷水江人在深圳的榜首家工业物业公司——深圳市金恒瑞物业出资有限公司。公司股份构成大约是梁东升 43%、李业康 20%、钱江 15%、谢国新 12%、谭清华 10%;这儿特别强调一下，谢国新 20% 的股份，因本金缺乏，还找梁东升借了 1.7 万元。

当年 9 月，李强来到深圳。

他是铎山镇大名鼎鼎的“书香之村”石湾村人，听说自 1978 年康复高考以来，石湾村先后考出去 270 多个大中专学生。李强是梁东升高中同班同学，大学结业后在长沙创业，这时分也闯深圳来了。梁东升就卖了自己的一半股份给他，两个人合占公司 43% 的股份。

梁东升任金恒瑞公司董事长，李强任总司理。谢国新则担任公司招商方面的作业。

谭清华也在公司入了股，虽然是公司的股东，但详细作业仍是担任金恒瑞物业公司的水电修理。

后来谭清华请辞，鹏鸿飞空出了一个水电工岗位，冥冥之中如同悉数早已注定，这时分又一个冷水江人进入了鹏鸿飞，他是来自禾青镇炉竹村的刘修贤。

刘修贤是 2000 年闯的深圳。2000 年这个时刻点很重要，由于再过一年，我国就正式参加世界交易组织(WTO)了。可是其时刘修贤还没有心思来关心国家大事。他来深圳，便是打工还账来的。

也是这一年闯深圳的，还有别的几个冷水江人：刘修贤同村的刘中树、毛易镇长铺村的谢吉林、岩口镇塘冲村的张优民、谢国新、禾青镇的潘心红……这些人现在都是业界鼎鼎有名的大佬!包含早他们一年闯深圳的渣渡镇利民村刘建红，这位80 后美人十分凶猛，现在是世界知名品牌米兰登服饰的大股东兼CEO 了。

我国正式参加 WTO，融入经济全球化，客观上促进了制作大国制作业的迅猛开展，使得这批人有时机成为珠三角区域名声显赫的“二手房东”，从而跻身成功人士的队伍，也是不争的现实。

冷水江人不喜爱被人称作“二手房东”，特别是那些物业“大佬”们，由于这个称谓在他们心中很大程度上带有贬义，以为冷水江人是靠着深圳、潮汕区域的“一手房东”发的财!可是笔者以为冷水江人不用太介意，“二手房东”怎样啦？英豪不问出处，成功了才是硬道理。

刘修贤是带着 14 岁的儿子刘飞鹏一同来闯深圳的。当绿皮火车“哐当”一声停靠在深圳站，疲惫不堪的父子俩，被人流裹挟着踉踉跄跄下了火车时，刘飞鹏看向父亲的目光其实并不友爱!虽然其时并没有人留意到他们，也必定没有人会留意到他们，更没有人会想到，这狼狈不堪、衣冠不整的父子俩，日后会成为珠三角区域声名显赫的亿万富翁。

有人说，每一个闯深圳的冷水江人，都有一段辛酸史!

刘修贤是吃过苦的人，父亲 48 岁晚年得子有了他。他小时分奋发读书，一门心考虑大学“鲤鱼跃龙(农)门”。可是老父亲不这么想，老人家只想趁着自己还干得动，把自己的一手篾匠绝活，传授给这个小儿子。

“读书有什么用啊？”一天早上，在刘修贤去校园的路上，老父亲挥舞着手里的篾刀，颤巍巍地指着少年刘修贤，“回家跟我好生学篾匠，学一套养家的本事，比啥都强。”

这一幕刘修贤到死都不会忘掉!

那时分他成果很好，教师也很喜爱他。但强势的父亲用他暴君相同的手法，强行停止了刘修贤的学业。停学后的他，跟着父亲学会了篾匠手工，很快成婚有了孩子。他勤快肯干、吃得下苦，凭着一手篾匠绝活，一家人吃饭却是不成问题……可是累死累活地干，也仅能保持一家人的温饱。

刘修贤脑子灵敏，干篾匠的一同还干交易。他把全村人编的箢箕一致收起来，拉到农贸商场去零售，拉到邻近的煤矿去批发，以赚取中心的差价。他还干过捞沙船、淘过金、开过手扶拖拉机、搞过建材门市部，可是再怎样勤快肯干，一家老小也过不上好日子。2000 年春，老父亲一场大病后撒手人寰，把老人家的凶事办完后，他欠下了一屁股的债。

为了还账，刘修贤重复了当年迈父亲的套路，让 14 岁的儿子辍了学，跟着他闯深圳。2004 年 7 月，刘修贤进入鹏鸿飞时，谢国新和谭清华现已脱离。但风云际会之下，他知道了洞口老乡付秀贤，付秀贤其时是鹏鸿飞物业的副总司理。

老乡见老乡，两眼泪汪汪。

付秀贤喜爱刘修贤的灵敏和精干，什么难题到了他手上，都能方便的解决。刘修贤敬服付秀贤的精明干练，办理上抓大放小，职工的主观能动性得以充分发挥。所以两个老乡就常常在一同喝茶谈天。聊着聊着就聊到了谢国新和谭清华，聊到了物业怎样挣钱。

几乎是复盘了谭清华跟谢国新的谈天形式，付秀贤很快就把刘修贤压服得摩拳擦掌了。可是刘修贤十分老到，他使用付秀贤副总司理的身份，顺畅地查阅了鹏鸿飞物业跟房东、客户的租借合同，详细把握了物业怎样低进高出、公摊面积怎样摊算、水电费怎样上涨等全套物业盈余形式。

保险起见，刘修贤又历时一个月，使用作业之便，对鹏鸿飞物业的占地面积、修建面积、运营状况、盈余才能等，做了一次全面、完全的查询。查询成果一出来，他立马跟公司辞了工，很快回了禾青镇炉竹村的老家。

刘修贤回老家干什么来了呢？

他没钱，做物业是需求本钱的。打工这几年，为老父亲办凶事欠下的债，是还得差不多了，可是家里仍然没有积储。

怎样办呢？回老家拉人合伙，去深圳出资做物业。

打虎亲兄弟，上阵父子兵。刘修贤首先找到堂兄弟刘志国和刘利军，他俩都在冷水江做建材生意，手里头都有点积储。

就像开端谢国新煽动梁东升做物业相同，刘修贤也把从付秀贤那里听来、自己亲身查询的物业挣钱套路，毫无保留地共享给两位堂兄弟。然后刘志国、刘利军把相同做建材生意的潘强、李世雄叫过来，一同听做物业怎样挣钱。

那时分刘修贤每天跟这几位兄弟，诲人不倦地详细解说物业挣钱的套路。有钱赚的事，天然有人做。

2005 年7 月，由刘志国牵头，刘利军、潘强、李世雄、刘修贤一同集资30 万元，建立了冷水江人在深圳的第二家工业物业公司——金顺畅出资和开展有限公司。

由刘志国任金顺畅公司董事长，潘强任总司理。刘修贤股份最少，但了解深圳的状况，就担任公司的招商作业。大约得益于好名字，金顺畅真的很顺畅，很快就拿到了榜首个项目并分租出去，很快就赚了钱。做物业挣钱很稳，每个月收房租便是了。合理刘修贤神往着夸姣未来，活跃举动预备签下第二个项目时，公司出事了。

出资最多的董事长刘志国，这时分还没来深圳，他在冷水江做建材生意多年，生意很好，一时舍不得放下，这就形成公司办理上存在一些不方便。所以有人提出来，已然物业好做，那就各干各的算了。

为什么啊？这不干得好好的嘛？刘修贤想不理解，这才干了两个月，公司也赚了钱，为什么要分隔呢？

他再想不理解也没用，很快公司就分隔了。

榜首个项目咱们持续按股份分红。刘修贤每个月都能够拿到一笔不菲的分红，比打工强太多了。

然后各人单作，有经济实力的立刻建立了新公司，找厂房写合同挣钱。像刘修贤这样没实力的，只得再回老家，从头找人来深圳做物业。

那时分刘修贤不断地往复奔走在冷水江至深圳的绿皮火车上。他先在深圳看好一处厂房，然后立刻回冷水江，压服一个个手里头有点积储的亲属、同学、朋友，到深圳来跟他一同出资做物业。

不要以为喊人来挣钱简略，一开端其实很难。咱们总是用异常的眼光看着他，忧虑上当受骗。这么好的事你不单作，喊我去分红啊？便是喊你去分红的，刘修贤坦坦荡荡地看着这些亲属、同学和朋友。他的外甥女王晓莉、陈育文配偶、同村的刘中树、侄儿刘海边……这些今日名震珠三角的物业大佬，都是他这样一个个喊过来的。

后来他发了财，名望大了，这个作业就简略多了。常常有景仰前来自动要求入股的，刘修贤也来者不拒。他是穷怕了，现在有时机带着更多人挣钱发财、脱节贫穷，他蛮有成果感的。因而带出来大大小小的物业老板，今日出名珠三角区域的“禾青帮”“毛易帮”说他是“领军人物”，估量没人有定见。

有人批评说冷水江人性情中天然生成喜爱当老迈，因而抱团精力不强，喜爱单打独斗的缺陷，从创业的初始阶段来看，未必就不是一桩功德!今日珠三角区域大佬如林、群雄并起的工业物业“冷水江现象”，便是很好的例子。

早一年运营的金恒瑞，套路跟金顺畅有点类似。不过这边反过来了，是没钱的谢国新带头要分居。

金恒瑞拿到的榜首个项目，便是谢国新谈下来的。这个项目是当地村委会的一处厂房，村委会主任也姓谢，谢国新就跟人家拉联系，得了不少优点。干营销谢国新更是一把能手，并且特别能喫苦。他很快就把厂房分租了出去，光是事务提成，谢国新一个月就拿了 8 万元奖金。那时分的 8 万元，在冷水江能够买两套房子。

这时分他老家出了点事。

此前谢家的老爷子带着全家悉数亲属，三大姑八大姨，在贵州的大山里出资搞煤矿。成果钱还没赚到，煤矿就出了很大的安全事故，死了十几个人。煤矿被当地政府封闭了。

谢国新的压力可想而知。

整个宗族的出路和命运，父亲就这样子交到了他手里。

谢国新找到老梁，我要退股。为什么？老梁不理解，不是你煽动我来做物业的吗？干得好好的怎样就要退股了？谢国新就把家里的变故跟老梁说了。老梁思虑一再，那你退吧。其他几个股东在了解谢国新家里的状况后，也赞同谢国新退出，12% 的股份，原始股金 3 万多元，公司运作一年时刻，退股时谢国新带走现金 50 万元。

手里头有了这 50 万元，谢国新胆子大了。

他一边寻觅新的厂房，一边打电话给弟弟谢国友。立刻来深圳，越快越好，什么都别问，横竖是功德，假如能借点钱带过来更好，假如借不到钱，也不要紧，来了再跟你说。

其时谢国友正在家里长吁短叹，感叹命运的不公呢!这时分忽然接到谢国新的电话，凭他对哥哥的了解，知道必定是功德。他也真的什么都没问，直接去了涟源的岳母家，这家三千、那家两千，东拼西凑借了三万元，借单写了七、八张。当天就从涟源往深圳赶来了。

这时分是 2005 年 8 月。

谢国友才从深圳火车站出口出来，就看到哥哥在接站口冲他招手呢。兄弟俩见了面，谢国新就把这一年多来产生的事，从梦丽园老板忽然涨租金开端，到老梁要租新厂房，然后他在深圳四处散步着找厂房，并在鹏鸿飞遇到谭清华，之后金恒瑞公司建立，找厂房、分租，直到他退出金恒瑞，上一年的 3 万多股金变成了50 万这些事，全盘跟谢国友讲了一遍。

他们是打断骨头连着筋的亲兄弟啊，谢国友当即就理解了哥哥要他来深圳的目的。这事当然精干，咱们精干好，咱们也有必要干好，咱们要把它当作谢氏宗族的翻盘作业来干!在贵州跌倒了，在深圳站起来!

那你找厂房有着落了吗？谢国友也是急性子。有了，我现在就带你去看。

两兄弟开着一辆泥泞不堪的破二手桑塔纳轿车(这是谢国新在深圳的榜首辆车)，来到深圳市观澜区。很快，谢氏兄弟、也是谢氏宗族的榜首个项目——金中瑞工业园，在深圳市观澜区挂牌开张了。随后，金地大开业!

随后，金地源开业!随后，金航开业!

随后，金谷动力开业!

……这些年来，谢氏宗族究竟有多少家工业物业公司在深圳接连开业？每家公司名下究竟有多少个项目部在运营？估量没有人搞得清楚，横竖谢国新、谢国友兄弟俩是摸了半天头，也无法给出一个精确数字。

谢国新能够数清的是，梁飞是我三姑姑的儿子，段永平是我妹夫，周伟德是我表弟，梁志强是我大姑姑的儿子，梁小为是我小姨的儿子，苏平初、黄益荣、彭其龙是我同学……

二燎原之火

谢国新、谢国友兄弟迅猛开展，宗族作业兴旺发达。梁东升、李强、钱江、李业康、谭清华们也没闲着。这些珠三角区域大名鼎鼎的物业大佬，由于起步最早，并且有梁东升、李强作为领头羊在前面领路，必定差不到哪里去。

梁东升持续在制作业范畴折腾着，他信任制作兴邦!他从前豪放地说过，每一个我国人的家里，或许手上、车上的日常电器产品中，至少有一件产品配件，是他的荣利集团出产的。现实上工业物业这一块，他早就全权托付给姐姐在管，今日梁氏宗族在珠三角工业物业范畴熠熠耀眼的荣光，很大程度上是应该归结到他姐姐身上的。

李强，这位来自“书香之村”石湾里的儒商，没有孤负家园赋予他的灵动之气和久远眼光。

他是冷水江物业老板群中少量几个有思维的人。他说珠三角区域的工业物业，早在 80 年代潮汕人、客家人就在做了，宝安区 107 国道边上的华丰，是最有代表性的一家，仅仅后来转行做地产去了。到 2001 年我国正式参加 WTO 往后，中小企业如漫山遍野般呈现，这时分就有了商场需求。房东不想伤脑筋，而中小企业要租厂房，潮汕人又转行做更高端的地产去了，时势造英豪，刚好这时分，敏锐的冷水江人捉住了时机，成果了今日的“冷水江现象”。

李强说到，现在他的公司工业规划到达了 180 万方，其间单个最大的项目是30 万方的中山服装工业园，未来的开展规划是“安身珠三角，面向长三角”。

现在长三角区域的上海、姑苏一带，他们公司在运营的项目现已到达 30 万方，未来年增长速度会控制在 20 万方的规划之内。

太快了不必定是功德，李强说。这也是李强异乎寻常的当地，他成功了，但并不胀大。他冷静地意识到还有许多缺乏，特别是忧虑办理、服务跟不上，“咱们公司的定位是工业地产的财物办理和运营，涉及面很广，假如盲目寻求规划，搞欠好就会自己砸了自己的饭碗”。

跟李强的风格不相同的是，来自毛易镇筻溪村的陈育文、王晓莉配偶喜爱玩大的。在东莞市企石镇的银满地工业园，这对夫妻趾高气扬地表明：“他人不想要或许不敢要的大项目，咱们最喜爱。”

“比方说这个工业园吧。”陈育文、王晓莉指着脚下的银满地工业园说，出资 10 个亿，占地面积 120 亩，修建面积超 27 万方，上一年上半年就建好了，受疫情影响，一向没人来接手。老板叶总急得不得了。“咱们发现这个项目后，立马就跟叶总签了合同。叶总快乐得不得了，自动把原定 19 元 / 平方的价格降到了17.5 元 / 平方，把原定 3 个月的免租期，延伸到了 6 个月”。

你们就不怕假如租不出去？笔者掐指一算，五百假如个月的租金，依照行规押二付一，榜首个月就要交给老板一千五百万。

不怕，陈育文说。

他掐起指头解释道，假定咱们有 10 个这样的工业园，7 个挣钱，两个保本， 1 个亏钱，一点事没有。陈育文轻松地笑笑，我亏得起!我拿别的 7 个项目赚到的钱，补这一个项目的亏本，捉襟见肘。他的大气令人震慑，这样的冷水江人，配得上“梅山蛮”和“锑都汉子”的称谓。

“现在咱们银满地集团公司，在珠三角运营的工业物业项目，有 30 多个，运营总面积 240 万方。你幻想一下，在咱们公司这 30 多个园区内，入驻了多少家企业？知道我的企业老板、司理得有多少？这都是我的人脉、我的资源啊!

真话给你说吧，现在找我要厂房的电话，我每天都不知道要接多少个。在一个职业干久了，天然而然名声、诺言都有了，生意就好做了。所以我拿到再大的项目，也不怕租不出去!最多一年半载，就会完结盈余。”

陈育文、王晓莉是“毛易帮”的领军人物，说起来，他们也是刘修贤压服过来“搞物业”的。那是 2007 年，金顺畅公司闭幕往后，几个股东潘强、刘利军、李世雄、包含一开端没来深圳的刘志国，个个都是人中龙凤!咱们在珠三角区域张狂抢拿厂房，拿到手便是财富!

由于本钱少，竞赛剧烈，刘修贤也拿了几处小厂房，赚了点钱，比打工强多了，但离发家致富还差得远。这时分王晓莉呈现了，王晓莉是刘修贤姐姐的女儿，亲外甥女，一个有生意眼光的女性。她跟陈育文在冷水江做煤炭生意多年，一个头脑灵敏联络事务、结账收款;一个吃得苦，远程近距离都跑得下来。

最夸大的一次是，陈育文开着春风大卡车，两人从冷水江远程奔袭到云南西双版纳。那时分还没有沪瑞高速，只能跑 320 国道，他们三天两夜没歇息，硬是一口气跑了两千多公里的高低山路。当春风大卡车奔驰在云贵高原的崇山峻岭间，他们年青的心，也跟着山峦起崎岖伏。不知道当年为了赚点远程运费和煤炭差价就敢玩命的两口子，今日回首往事时，会是怎样一种心态呢？

2007 年，刘修贤找到王晓莉，做舅舅的知道这个外甥女是有点积储的，并且有头脑。就对她说：“晓莉啊，你别搞煤炭生意了，跟舅舅去深圳搞物业吧。”正好那时分煤炭生意欠好做了，王晓莉正考虑转行，就问舅舅：“物业怎样做的？”刘修贤就把跟无数人说过的、深圳物业的挣钱套路，又跟王晓莉共享了一遍。

真有这么好挣钱的事？舅舅会害你？

好!我跟你干!

答应得比谁都直爽。王晓莉跟陈育文简略商议了一下，当即跟着刘修贤来了深圳。一个星期后，陈育文也来了。

现在，银满地集团旗下，具有深圳市银满地出资开展有限公司、深圳市银满地实业有限公司、东莞市银满地实业有限公司等三家全资子公司;在深圳的观澜、公明、松岗，东莞的长安、大朗、虎门、大岭山、黄江、桥头、岘港，江门市的鹤山等地运营着 30 多个工业园区，修建面积到达 240 多万方，从业人员 400 余人。

现在他们还做起了一手房东。在东莞市大朗镇的银满地工业园区，也便是东莞榜首家引入深圳富士康的工业园，他们具有 30% 的主权(土地面积和厂房面积均买下 30%)。2019 年、2020 年和 2021 年上半年，他们上缴税收超越了 200万元。

刘中树是冷水江许多物业大佬中，榜首个真实意义上的一手房东。从 2018年开端，他现已接连在东莞、惠州两地，拿下百余亩地，建成 4 个独立工业园区，整体修建规划到达 13 万平方米。

那时分刘修贤不断喊人到深圳来做物业，可是他没喊过刘中树，由于刘中树没钱。刘中树或许是当年炉竹村仅有一个比刘修贤更惨的人!父亲由于患病，很早就丧失了劳动才能。刘中树 13 岁小学刚结业，就停学回家了，早早学会了犁田、耙田、育秧、插田等全套农活。农闲时，他编箢箕、筛子，卖钱养家。他还借钱搞过挖沙船、去锌化厂打过工、跑过摩的……2000 年，眼看跟未婚妻李仁梅爱情四年了，岳母娘接连催婚了好几次，可他家里底子拿不出成婚的彩礼钱!

情急之下，他带着李仁梅闯了深圳。

我是没有退路的!在深圳福田的榜首世界广场B 座，一间顺德人开的茶室里。这个满脸沧桑的男人大发慨叹。

为什么其时炉竹村最穷的两个人，同一年闯了深圳？无人知晓其间的奥妙!当年，就在刚到深圳的榜首天，刘中树激动地抱着李仁梅说，老婆，这一辈子，不在深圳买房买车，咱们就不回禾青去了。

回禾青去干什么？李仁梅玩笑他，回去过苦日子啊!

老婆总是在我犹疑徘徊、拿不定主见的时分，推着我向前走。刘中树仔细地表明，我还欠着老婆一个婚礼呢!

2002 年，他们的榜首个孩子出生了。生米煮成了熟饭，岳母娘没方法，只得赞同两个人结了婚。直到现在，每逢夜深人静的时分，望着深圳这座美丽的不夜城，又看到身边熟睡的妻子，刘中树常常在心里愧疚不已。

刘中树的转机，在 2006 年末的时分呈现了。潘强在惠州的一处物业，有一个饭堂、一个小卖部要对外招租。经朋友介绍，租给了老乡刘中树。老乡见老乡，两眼泪汪汪。虽然仅仅一个三、四百人吃饭的小饭堂，可是刘中树很爱惜，他是把它当作作业来干的。

没钱请工人，他把爸爸妈妈和岳母悉数接了过来(岳父几年前过世了)，加上他们两口子，总共 5 个人，抵挡一个饭堂加一个小卖部。由举动不方便的老父亲守着小卖部。老母亲、老岳母、他两口子，4 个人担任饭堂。

那时分是真的很苦，昼夜不眠呢!刘中树回想，这辈子最苦的时分，应该便是干饭堂那会。刘中树说，每天清晨三点起床，预备早餐。四点多就骑着摩托车去农贸商场，赶在天亮之前，要把当天的菜买回来。

“等我回来时，家里三个人正好忙完了早餐。比及工人们吃了早餐，咱们四个人立刻又要忙中餐。三四百套餐具要洗得干干净净，还要择菜、洗菜、切菜、炒菜。搞饭堂卫生还要统筹淘米、烧饭。忙得晕头转向，没一刻停得下来。”

中饭后又是一轮洗碗、择菜、搞卫生、烧饭。一向要比及晚饭后，刘中树才能够停一停。这时分李仁梅和两位妈妈又要忙着搞卫生、洗碗、清点一天的出入状况。

刘中树的停一停，便是去守麻将室。他在饭堂里摆了四张麻将桌，供给给工友们打发晚上的寂寥韶光!麻将桌当然是收费的，四张桌子，一个晚上要收八十块。这时分刘中树就躺在竹椅上，在哗啦哗啦的麻将声中，在工友们喧闹的吵闹声中酣然大睡。比及麻将室收场，已是零点往后了。这时他得赶忙爬上床去，能睡一会是一会，由于三点又要起床了。

每天都是这样，循环往复。到 2009 年的时分，刘中树完结了开端的原始积累，手里头拽着 30 多万现金了。

这时分刘修贤找上门来了。

做饭堂累吧？累，刘中树答复。

那还做？刘修贤问。当然做，否则做什么？

做物业啊，刘修贤看着刘中树，直截了当地说。物业还能做吗？刘中树也看着刘修贤。

刚阅历 2008 年金融危机，深圳、东莞的制作业一片惨淡!许多厂房空置着，外地一些来深圳做物业的，才一试水，就被呛得晕头转向，纷繁打道回府了。

当然能做，并且是千载一时的时机。国家是必定要保经济开展的，特别是深圳特区。刘修贤喝了口茶，接着说，更重要的是，现在好拿厂房，价格低，免租期也长。咱们这些本钱缺乏的人，眼前这个时机不捉住，往后再碰不到这样的时机了。

刘中树被他压服了。说干就干，刘修贤、刘中树、王晓莉三人合股，深圳市宏宇兴物业股份有限公司横空出世!公司股份构成是刘修贤 37%、刘中树 32%、王晓莉 31%。

他们的榜首个项目，是三个人一同谈下来的。受经济危机的影响，那时分深圳的工业物业惨淡得不可!租金 5 元 / 平方，押二付一也并没有严格执行，只交了 10 万元押金，房东就让他们出场搞装饰了，免租期也是超长的 10 个月。然后三个人一同跑营销，一同四处粘贴招租广告。苦心人，天不负!装饰还没搞完，厂房就悉数租出去了。

他们本来预备了 30 万股金，现实上只交了 10 万元保证金，就把项目做活了。

宏宇兴的榜首个项目，在 10 个月的免租期内，就净赚了 100 万。

榜首个项目的成功，为公司打下了很好的根底。刘修贤在业界混迹多年，经历老到，他立刻带着刘中树、王晓莉，很快在横岗、观澜、公明、葵涌四个当地，各自租下一处厂房，下围棋相同在深圳的东、南、西、北四个方向，布下四个点。他的幻想是把这四个眼做活了，宏宇兴就在深圳站稳脚跟了。

下围棋要活两个眼;咱们做作业，预备活四个眼吧。

但一年不到，三个股东就闹分居了。究竟是刘修贤想得理解，他说树大了要分叉，儿子大了要分居，好在这一年咱们都赚了钱，公司的几个项目，也都在很好地作业，已然要分，那就分了吧。

可喜的是，分居后，三个人各自顶起一片湛蓝的天空。

2000 年闯深圳的张优民，直到 2007 年，才跟刘修贤、刘志国、刘利军、潘强、熊辉这些人有交集。

那时分刘修贤他们的金顺畅现已分居了。

几个股东中，潘强和熊辉现已建立了新公司。刘志国和刘利军也在预备建立新公司，他们到深圳的时刻都不长，就想找一个对深圳比较了解，做事务又比较凶猛的人参加公司。刚好这时分张优民榜首次创业失利，他的高中同学刘仁正，就把张优民介绍给了刘志国和刘利军。

“粮少非正人，无读不老公!”这是张优民的座右铭。他以为一是要尽力挣钱，不断地充分自己的钱袋子;二是要尽力读书，不断地充分自己的精力世界。

张优民很好地践行了自己的座右铭。

出生于岩口镇塘冲村的张优民，自 2000 年湘潭矿业学院结业后闯深圳。一开端他进入深圳一家地坪漆公司做事务员，一年下来可得事务提成奖赏 20 万元。

可湖北老板只给他 2 万元作为现金奖赏，剩余的 18 万元，老板说来年要到中山开分公司，算他 49% 的股份，老板占 51%。其实湖北老板是怕张优民换岗，用股份拴住他罢了。

张优民人生的榜首桶金，便是在中山的那两年里，赚了 80 万。

做地坪漆最成功的一个事例，是美的集团在安徽芜湖的那个项目，中标价 2000 万。张优民那时分正年青，阳光前进，诚笃可信。美的集团担任芜湖项目的老总，或许是在张优民的身上，看到了自己年青时分的影子，莫名就想帮他。

可是美的芜湖项目的成功，让张优民有点飘了。

感觉整个全国自己都能够打得下来!所以 2004 年张优民找来两个朋友，三个人在深圳也做了一家地坪漆公司。

成果是意料之中的作业，亏了，亏得乌烟瘴气!

那两年张优民整个人都垮了，八十万啊，那时分足以在深圳全款买套房。可是搞了一年公司，这八十万就像打了水漂，没了。

当年刘仁正的久烁塑胶科技刚在深圳办起来，帮不了张优民多少忙，就把张优民介绍给了刘志国和刘利军，期望他能够凭着自己的才能，在协助刘志国、刘利军的一同，自己也能够重整旗鼓、凤凰重生。

张优民很快在工业物业范畴表现出营销天分!夸大一点来说，在他手上，就没有租不出去的厂房。

这引起了刘修贤的留意。

2009 年刘修贤、刘中树、王晓莉建立宏宇兴的时分，刘修贤把张优民纳入了自己麾下，专门担任物业营销。

这一年，陈育文、谌新跃、苏志农的郡铧公司也建立了。他们在深圳宝安区的松岗，拿了一个 12 万方的物业项目，由于才来深圳入行不久，眼看着免租期很快到期，可厂房租借还没半点动态。那时分咱们手头资金都不宽余，一旦过了免租期，后续租金交不上，房东立刻就会把厂房回收，咱们就只能卷铺盖回冷水江了。

有时分用对一个人，能够救活一家公司。

在这关键时刻，王晓莉把张优民介绍给了陈育文。很快，郡铧公司的厂房就悉数租借了出去。这才有了今日珠三角区域风景无限的银满地集团。

2010 年 10 月，刘仁正和张亮找到张优民，想要合股做工业物业。张优民有了榜首次创业的心思暗影，还在忧虑自己是不是又有点飘了。

刘仁正严厉地告知他，要不是他有榜首次的失利阅历，同学归同学，合股经商，刘仁正和张亮才懒得找他呢!张亮也一个劲地允许，表明赞同刘仁正的说法。

那就做吧!很快，广东物博实业出资有限公司建立了。三个股东，股份占比是刘仁正 33.4%，张优民 33.3%，张亮 33.3%。公司详细由张优民担任操盘，刘仁正和张亮只管分红，由于他俩名下各有好几家公司，底子没时刻来管物博。公司有严重事务时，才会开董事会商议。更重要的是，公司由张优民管着，他俩定心。直到后来公司向广州开展了，张优民忙不过来，广州那儿的事务，才由本就在广州的张亮办理。

现在，在深圳、东莞、广州，物博公司共运营着 200 多万方的工业物业，名下有 5 家子公司，60 多个工业园区。

张优民大约是冷水江物业“大佬”里，榜首个把公司定位成工业苗圃、工业孵化和工业加速器的人。物博旗下的东莞塑博科创和广州密博实业，别离具有东莞市政府和广州市政府颁证认可的“科技企业孵化器”证书，每年享用的政府补助都有几百万。

张优民和物博的未来，值得等待!

有个广告词叫“美丽得不像实力派”。走进谢吉林坐落深圳市龙岗区的花生 U 谷总部所在地，扑面而来的是文创公司和创业团队热火朝天的气氛，看上去如同现已没有了物业人的痕迹。现实上，谢吉林天然生成便是一个经商的人，一个不断要求自我蜕变的人。

小时分，谢吉林妈妈在冷水江东站摆摊，做生果生意。谢吉林五岁起，就常常去妈妈的店里帮助看店、照料生意。他回忆最深的，是妈妈挂在嘴边的一句经商格言：“打也来骂也来，亏了再不来。”

有一次妈妈进货去了。客人进店，看到店内只需一个小孩子在游玩，回身要走。谢吉林喊住客人，“阿姨，您要买什么？我帮你拿。”

客人猎奇：“小朋友你会卖橘子吗？” “会。”

“那给我来两斤。”谢吉林想起妈妈的“打也来骂也来，亏了再不来”。他利索地拿起秤，称好橘子，那时分他就懂得了客人的心思，有意识地让秤杆高高翘起来。

惊奇不已的客人接过橘子，掂了掂重量，又拿过秤来，自己从头称过，确认足斤足两后，这才快乐地付了款。时刻一长，东站的叔叔阿姨们常常光临他妈妈的生果摊，一是不忧虑短斤少两，二是喜爱那个五岁的店小二。

谢吉林 13 岁时，有一回约了 3 个同学去溆浦进一车西瓜，预备在妈妈的店里卖掉赚膏火。

谁知道西瓜刚进店，就碰上了接连的阴雨天。

那场雨至少下了十几天，眼见着西瓜没人买，渐渐就会烂掉了。3 个同学急得掉眼泪，这时分谢吉林想出一个方法，他让同学们帮助把西瓜搬到月台上去，然后从妈妈的店里，搬了一张桌子，一块砧板，两把生果刀，在月台最显眼的方位摆好，一同插上一块广告牌：本地西瓜，又甜又沙;现切现卖，甜得掉牙!

一个本钱三到五元的西瓜，谢吉林把它切成 16 片。一元一片，现切现卖，一个西瓜至少要赚十一二元。每通过一列火车，能够卖掉 3 到 5 个西瓜，一车西瓜很快卖完了。

谢吉林也是 2000 年闯的深圳。

“你在冷水江也能做得很好，为什么也闯了深圳？”有人问他。他说了三个词：传承、感恩、永久创业。

关于传承，谢吉林以为，他今日的生意实质上是子承父业，虽然父亲生前的身份仅仅一个手工精深的泥瓦匠。那年他高中在读，父亲在病痛摧残和坚持作业的反抗中逝世了，这个变故不只给没有完结学业的谢吉林带来难以承受的沉痛，也让他在成年的道路上提早面对苍茫的未来。

一同，父亲给他留下了两个“遗产”，一个是物质遗产：多年来，泥瓦匠父亲的悉数业余时刻都花在一处偏远但风水绝佳的山林地基，为了自己抱负中的花园，一砖一瓦一草一木，硬是独自一人制作完结。另一个是精力遗产：父亲总是事必躬亲地教育他，做一个勤勉发明的人，但独乐乐不如众乐乐，要乐于共享。

2000 年，兜里装着 200 块钱，谢吉林只身前往深圳，虽然作业很活跃，但他毕竟仍是不满足于做一个打工者，到他舅舅陈育文拉他入伙时，他现已运营了一家 30 多人的玩具厂。其时陈育文把物业做得风生水起，在舅舅的带领下，谢吉林进了这个职业，才翻开归于自己的前史时机，这个前史时机是曩昔 10 年物业职业的蓝海，是培育永久创业精力的超级大赛道，也是谢吉林顿悟到子承父业、感恩利他的运营之道。

入对了行的谢吉林，挣钱现已不是问题。他创始的林展集团旗下，具有多家物业公司，以及林展立异孵化工业运营、一号港实业、林展速运、金蜂巢科技、传文明、林展家居等多家子公司。包含主题工业园区、工业综合体、公寓住所、商务作业空间在内，运营办理园区项目多达 70 余个，累计运营办理物业面积逾百万方，入驻企业超 2000 家。

谢吉林现在常常考虑的问题是，这么多职业从业者手头，都把握着很多中小企业和企业家资源，这些企业的规划、效益、用人、职业竞赛和企业自身的优劣势、未来的开展等，咱们除了供给空间服务以外，还有哪些服务和挣钱的时机是咱们未来有必要面对的？

所以，他不惜代价把几千万投到园区和企业数字化建造上，为布局文明工业，每年承办深圳文博会、出资文创企业，在探究工业服务的道路上，不断跟职业标杆和高手过招，总算找到了物业生意(工业空间)到工业服务(服务追梦人)的商业逻辑。谢吉林在勾勒这幅夸姣蓝图时，脸上满是自傲绚烂的笑脸，如同又回到了他小时分手持秤杆卖生果的场景。

祝愿谢吉林，悉数夸姣终将按期产生。

三厚积薄发

刘飞鹏是珠三角区域工业物业范畴的第二代冷水江人，他是刘修贤的儿子。 2016 年，当堂兄刘海斌建议建立东莞市“十一兄弟”公司的时分，他是最快呼应的一个。虽然其时他现已是东莞华登实业的老总，公司运营的物业面积超越了一百万方。

刘海斌和刘飞鹏这两兄弟，很有意思。

刘飞鹏入行早。

2000 年，他 14 岁就跟着父亲闯深圳。他曾在香港人开的电子厂做过，一间宿舍睡六七十个人，早上 7 点上班，一向到晚上 12 点，薪酬还总是拖欠。他也在台湾人开的钻石加工厂做过，薪酬高，待遇好，仅仅好不简略一年后班师了，却碰上公司裁人了。后来又进了一家五金家具厂……直到 2007 年进了父亲的物业公司做保安，他这才安靖下来。

刘修贤是怎样锻炼儿子的呢？

从保安做起，到保安班长、队长，刘飞鹏用了三年。接下来做事务员，谈生意。找厂房，跟房东谈生意;招商分租，跟客户谈生意。对面都是动辄身家上亿的大老板，举手投足间，有时分都不用说话，只需一个目光，就压得年青的刘飞鹏喘不过气来!

玉不琢，不成器。他渐渐习惯后，当上了项目司理。

2009 年 10 月，父亲总算甩手了。23 岁的刘飞鹏，在深圳龙岗区拿到了自己的榜首个项目，修建面积 3 万多方。老天爷似乎要成心磨炼他，前面 3 个月硬是一个平方都没租出去。好在免租期有半年，着急上火的刘飞鹏白日上班，在公司正常招待客户;晚上则带着职工四处贴广告。到了 12 月的时分，总算租出去一大半厂房;过了年，剩余的一半，也悉数租了出去。

他立刻在虎门拿了第二个项目。有了榜首个项目的经历，6 个月免租期中，前 3 个月厂房就租借一空，后 3 个月靠着免租赚了 80 万。

刘飞鹏最经典的事例是桥头镇那个项目，16 套独门独院的厂房，每套修建面积 1 万多方，整体大约 20 万方。由于地理方位接近惠州，其时物业圈有“靠深圳是黄金地带，靠惠州是逝世地带”的说法，因而没人敢接手。刘飞鹏接了，他是 10 元 / 平方拿的，比商场价高两元。他以为这种独门独院的厂房，必定会有人喜爱。

刘修贤没说话，可是心里隐约有点忧虑!

2014 年 9 月 1 日，榜首期工程 5 套竣工交房，正好碰上了深圳工业搬运，大批企业外迁东莞、惠州。10 月底前 5 套厂房就悉数租借一空，光是剩余 3 个月的免租期，就赚了 180 万。

刘海斌是刘飞鹏的堂兄，比他大两岁。

2002 年高中结业后到深圳打工。一到深圳就进厂打工，加班是常态，最反常的一次，是接连三天三夜不歇息。打工两年后，刘海斌想，这样下去，不累死也会累疯的!仍是回去读书吧。

所以刘海斌又回了冷水江。来到资氮子校，入学考试时他交了白卷。本来打工两年，本来学到的常识，悉数退还给教师了。他只在语文试卷上，写了这样一句话：打工两年，常识清零。讨教师给我一个时机吧，我是真的想读书了!

资氮子校和阅卷教师，给了他这个时机。

高二下学年入学的他，在资氮子校这一年半的时刻里，拼了命地学习。他把初中 3 年、高中 3 年的常识，一口气悉数从头学了一遍。不理解的当地，就向教师同学讨教。他成了当年资氮子校的学习标兵，常常遭到教师的表彰和必定。高考时，他考了 496 分，最终被石家庄工程技能学院选取。

大学时他相同是学习标兵，成果永久保持在年级前三，每年拿 8000 元的最高国家奖学金，大二时入了党，大三转正。每年都是三好学生、优异学生会干部。

刘飞鹏 2007 年进入工业物业范畴，在父亲的物业公司做保安;这时分刘海斌还在读大学。2008 年下半年刘海斌大学结业，在石家庄一家训练组织做事务员;这时分刘飞鹏当上了保安班长。2009 年刘海斌跟人合伙，在石家庄开了一家 3G网络公司;这一年刘飞鹏做了保安队长、事务员，在深圳龙岗区拿了榜首个物业项目。

2010 年下半年，刘海斌去了北京，不断拿项目、签合同，作业开端展翅! 刘海斌在北京待的时刻并不长，2011 年 5 月，他再次来到深圳，在叔叔刘修贤的公司做事务员。年末刚出来，他就在东莞市塘厦镇拿了榜首个项目，修建面积5000 多平方。次年7 月，也是在塘厦，他拿下了第二个项目，修建面积1.2 万方;这一年末，拿下了第三个项目，修建面积 3 万多方。这几个项目拿下来，他每个月有了一笔可观的收入。

2016 年上半年，在东莞产生了一件事：一家物业跟房东打架了。物业是冷水江人，房东是当地人。这次打架事情，让刘海斌发现了一个问题，像自己这种小公司，一旦房东毁约，厂房不租给自己了，那不就垮了？这时分他产生了一个主意，能不能组成一个渠道，咱们抱团取暖，增强抵挡危险的才能呢？

有了主意，立刻举动。

刘海斌当即建了一个微信群，拉了一帮也是在深圳、东莞、惠州等地做物业的、冷水江籍的年青人。在这个群里，刘海斌把自己的主意告知咱们。

咱们为什么要抱团取暖!

由于咱们还太年青，并没有自己幻想的那样强壮!

做物业轻松挣钱，凭一处两处物业迸发的年代，现已一去不复返了!咱们面对的是越来越剧烈的职业竞赛!

小项目难拿，一个个争得头破血流!

大项目拿不了，资金本钱动不动一两千万，咱们拿不出!怎样办？

兄弟同心，其利断金!

一番慷慨陈词之后，刘海斌约好了时刻和地址。众人拾柴火焰高!咱们建立一家兄弟公司吧，凡有意参加者，请随身携带身份证和三张半身免冠照，外加一万元入股资金按时莅临!

在约好的那天，2016 年 8 月 12 日，来了 10 个兄弟，他们别离是肖德利、刘明中、刘飞鹏、李杨、喻必胜、刘朵民、刘礼、刘中、吴强、刘勇，加上建议人刘海斌，东莞市“十一兄弟”出资股份有限公司当即宣告建立，当天收到原始股金 11 万元。

直到今日，“十一兄弟”公司现已是珠三角区域工业物业范畴大名鼎鼎的存在!集团旗下具有东莞市“十一兄弟”、深圳市“十一兄弟”、广州市“十一兄弟”、佛山市“十一兄弟”、江门市“十一兄弟”等十几家子公司，集团公司以东莞市为安身点，辐射珠三角，并逐渐向全国布局。现在已在东莞、深圳、广州、惠州、佛山、江门、珠海、中山、肇庆等地自主开发或运营商业及工业物业项目 100 个，运营面积达 200 万平方米。

江山代有才人出，各领风骚数百年。为你们喝彩!

跋文

完毕《工业物业：珠三角的“冷水江现象”》采访，脱离深圳现已二十几天了，采访目标们一个个或沉着、或激动、或严厉、或轻松浅笑的形象，时不时地浮现在我脑海里：梁东升的儒雅，谢国新的机伶，刘修贤的慎重，陈育文的大度，王晓莉的和蔼;刘海斌和刘飞鹏等物业“少壮派”们登高望远、高枕无忧的运营哲学;刘中树早早在财物生意事务和地产开发上的破局先行;张优民在工业园收租之外，成长为高科技企业孵化器的久远布局;谢吉林数字化建造的大格式，不正是给娄商、乃至是湘商精力注入了新的年代内在。

在这些草莽蜕变的企业家群像背面，咱们也留意到珠三角不少城市现已接连出台标准工业用房租借商场、针对很多新式立异型入门级企业供给保证性用房方针，这也进一步让本来静心二手房东生意的冷水江人，不断探寻职业的结局和实质，不断倒逼企业办理与办理水平的提高。咱们坚信，在脱虚向实、双循环的大布景下，冷水江人将持续在工业物业范畴更广泛服务实体经济的一同，也面对在人才、技能、土地、资金、方针和文明等许多要素商场上，发挥更活跃深远影响的前史时机。能够预见，协作拿盘、一级土地开发、财物与运营别离、工业链招商、城市更新前期服务、与政府以及各类高科技立异渠道联络互动等方面的事务拓宽，现已或许行将成为下一代冷水江人在更高、更远层面的新常态。

而重复呈现在我脑海里，令我形象最为深入的，是流着眼泪承受我采访的苏容初!

苏容初是最早一批到广东打工的冷水江人。

1990 年，他就投靠了在广州作业的叔叔，比邓小平同志南边说话还提早了两年。

他从酒店的保安干起，一向干到部门司理、酒店总司理。

2007 年，受同乡、同学、发小梁东升、谢国新等人的影响，苏容初进入工业物业范畴。到今日，其名下现已具有深圳市金鹏瑞科技有限公司，惠州市惠谷实业有限公司，惠州市金谷伟业实业有限公司等几家企业。现在专心于珠三角区域的物业租借办理，除了承揽他人空置的物业，还收买了一家园区的 30 年运营权，上一年还自建了一个占地百亩、修建面积 2.6 万平方米的物流园。

他流着眼泪跟我说，他能有今日，必定要感谢党，没有党的改革开放方针，就不或许有他的今日!

他说：“我很感恩，感恩党，感恩生射中遇到的每一个贵人。”他在清远市佛冈县的观音山庄做酒店司理时，遇到了清远市委常委、佛冈县委书记刘林松。由于老乡联系，刘林松自动跟他握手，知道了他，并一向关心他的成长前进!

他在深圳做工业物业时，遇到了冷水江市人民政府驻深圳办事处党委书记吴立新。现在，在吴书记的亲热关心下，他现已是一名党员了。

“入党的那一天，我哭了。”苏容初激动地告知我，“一般优异的人都是共产党员，党组织肯承受我，阐明咱们巨大的党，认可了我这个农人的儿子!我是很激动，我也不粉饰自己的激动;我是很自豪，我也不想粉饰自己的自豪!”

现在久居惠州的苏容初，又在中亚的吉尔吉斯斯坦参加了朋友的一个项目，还预备去云南的昆明出资工业物业。看着神采飞扬、趾高气扬的苏容初，我突发奇想：冷水江人究竟是什么？是沙漠里的一片绿地？是长河里的一叶孤帆？

不，都不是!

每一个冷水江人，都是一粒种子，每逢劲风起时，他们就会脱离母体、随风飘向远方……落在哪里，就在哪里生根、发芽、健壮成长!只需是有阳光和水的当地，他们都能长成一棵棵参天大树，一片片傲岸森林。

娄商传奇（21）遍地英豪下夕烟

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